[스크랩] 우리나라 등기제도의 맹점

부동산등기는 공시주의를 취하지만 공신력은 없다

민법상 공시주의(公示主義)란, ‘부동산에 대한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 발생한다’는 의미이며, 이는 거래의 안전을 위하여 도입된 제도이다(민법 제186조 참고). 즉, 갑과 을이 매매를 하고 대금을 모두 지급했어도 이전등기를 하지 않으면 제3자에 대하여 대항할 수 없고, 이전등기를 해야만 제3자에 대하여 대항력이 발생한다. 그런데 부동산등기에 관하여 공시주의가 원칙이지만, 등기 자체에 공신력(公信力)은 없다. 공신력이란, 외형상으로 드러난 등기가 진실한 권리관계와 맞지 않더라도 그 외형을 신뢰하고 거래하는 자에게 진실한 권리관계가 있는 것처럼 법률효과를 인정하는 것을 말한다. 그러므로 공신력이 없다는 것은 등기를 믿고 부동산을 거래했더라도 진정한 소유자가 나타나면, 매수한 사람은 그 권리를 상실하고 피해를 구제받을 수 없다. 등기에 공신력을 부여하지 않는 것은 등기공무원에게 형식적심사권만 있기 때문이다. 즉, 등기권리자와 등기의무자가 등기를 신청(당사자신청주의)하면, 등기공무원은 등기의 실체관계를 심사(실질적 심사권)하지 않고, 등기신청서류의 하자(오류)유무만을 판단한 후 등기를 하기 때문에 공신력을 부여할 수 없는 것이다. 거래의 안전을 위하여 등기공무원에게 실질적 심사권을 부여하면 될 것 같지만, 등기신청 단계에서 등기관계의 실체를 판단한다는 것은 인력과 비용문제도 있고, 수사권도 없어서 현실적으로 불가능할 수 밖에 없다. 다만, 등기의 외형을 믿고 거래한 제3자가 선의(善意)일 경우에는 보호받을 수 있다. 예를 들어 방치되어 있는 갑 소유의 토지를 서류를 위조하여 을 명의로 소유권이전등기를 한 후에 이를 병에게 매도하였다고 가장하자. 이때 등기의 공신력을 인정할 경우에는 병이 선의이든 악의(惡意)이든 소유권을 취득할 수 있지만, 등기의 공신력을 인정하지 않을 경우에는 병이 선의이면 소유권을 취득할 수 있고, 악의일 경우에만 소유권을 취득할 수 없다.

출처: 지지옥션

출처 : 부동산경매 텐인텐[10년10억재테크]

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