[스크랩] 단독주택 다시 보기

단독주택 다시 보기

심형석        

대부분의 부동산 투자자들의 마지막 재테크는 빌딩이다. 빌딩이 눈에 들어오는 이유는 여러 가지겠지만 일단 폼이 나기 때문일 것이다. 최근 빌딩에 투자하는 금액대가 낮아졌다고는 하지만, 소위 자산가라는 분들이 가장 많이 투자할 것이다. 여유가 있으신 분들은 아파트 몇 채, 상가, 토지 등으로 투자하다보면 관리도 힘들고 불편하다. 보유 자금을 빌딩 한 곳에 집중하면 관리하기도 편하고 폼도 난다. 자산가가 아닌 일반 투자자분들의 경우에는 금액이 만만치 않고 투자위험이 크다 보니 섣불리 덤비기에는 어려움이 따른다. 빌딩투자자의 연령대 중 가장 높은 비중(37.6%)은 50대이니 되도록 큰 위험을 부담하지 않으려는 인식 또한 짙다. 반면 단독주택 투자가 대안으로 부각되는 것은 금액도 적절하고 투자위험 또한 그리 크지 않기 때문이다.

단독주택이나 빌딩을 원하는 투자자들의 심리는 나만의 것에 대한 욕망이다. 독채라고 들어본 적이 있는가? 50대 이상의 독자들은 고개를 끄떡이겠지만 남의 집 살이의 로망 또한 독채였다. 대부분이 공동주택이나 구분소유 집합건물에서 생활이나 생계를 유지하다 보니 이렇게 독립된 부동산을 갖고 싶은 투자자의 열망은 크다. 단독주택과 빌딩투자의 근원적 욕망은 동일하기에 단독주택이 빌딩투자의 틈새를 파고 들 수 있다. 실제로 단독주택과 빌딩 투자 열풍은 시기적으로는 앞서거니 뒤서거니 하면서 이루어졌다.

주택담보대출 심사 강화로 투자심리가 위축되면서 전국 부동산시장이 관망세로 돌아서는 느낌이다. 하지만 주택 유형별로는 다른 양상을 보이는데 아파트의 투자심리 위축이 가장 크고 단독주택은 오히려 견고한 상승세를 이어가고 있다. 2016년 들어 6월까지 단독주택 가격상승률은 0.32%인데 반해 아파트는 0.04%에 그친다. 연립ㆍ다세대도 0.2% 수준이니 주택유형별로는 가장 높은 상승률이다. 단독주택에 대한 관심은 몇 년 전부터 수도권을 중심으로 있어왔지만 최근 주택경기가 다소 관망세로 돌아서면서 더욱 두드러져 보인다. 단독주택 투자는 단순히 주택에 대한 투자가 아니기 때문이다.

매년 정부에서 발표하는 표준 단독주택 공시가격 상승률도 지난 4년간 꾸준히 증가하는 추세다. 전국 기준으로는 2013년 2.48%에서 2016년은 4.15%로 훌쩍 높아졌다. 아파트와는 다르게 단독주택 거래량 또한 상대적으로 약진 중이다. 전국적으로 아파트는 2015년 1~6월 동안에는 63만 세대에서 2016년 1~6월 동안에는 50만 세대로 거래량이 급감(-19.8%) 했으나 같은 기간 단독주택은 7만6천에서 7만3천으로 소폭(-4.6%) 줄어들었을 따름이다. 경매시장에서도 단독주택의 인기는 뜨겁다. 2016년 6월 현재 아파트의 낙찰가율은 2015년 6월 91.5%에서 오히려 떨어진 89.5%를 기록 중이다. 이에 반해 같은 기간 단독주택의 낙찰가율은 80.22%에서 92.75%로 급격히 상승 중이다.

최근 단독주택에 대한 관심이 늘어나는 현상은 독립된 부동산을 갖기를 원하는 투자자들의 열망과 함께 아파트 거주는 싫어하지만 편리한 도시생활을 포기하고 싶지 않은 가구들이 노후대책까지를 고민하기 때문이다. 상가주택이나 점포겸용주택이 그 해답이 될 수 있지만 기존 도심의 상가주택은 투자금액이 커 부담이 되고, 신도시에서 분양하는 점포겸영 택지의 경우에는 상권 형성이 어떻게 될지 불안하니 선뜻 투자하기가 곤란하다. 물론 금액 또한 만만치 않기는 마찬가지다.

단독주택에 거주한 지 3년 후의 소회를 담은 한 책에 의하면 대부분의 단독주택 소유주들이 단독주택에 거주하는 목적은 주거와 함께 본인의 작업공간이나 상업공간을 함께 확보하기 위함이다. 고령화에 따라 도심을 떠나기는 곤란하고 기존의 수입원이 없어졌으니 새로운 현금 흐름을 찾고 싶어 한다. 물론 여기에는 힐링(healing) 또한 뒷받침되어야 한다. 아웅다웅하면서 각박한 직장에서 일하기는 싫고 여유 있는 공간에서 스스로 조절하면서 일하고 싶은 욕망이다. 도심의 단독주택이 대안이 될 수 있다.

이렇게 수요가 증가하고 관심이 늘어나고 있으나 단독주택 투자는 지역적으로 차별화된 접근이 요구된다. 수도권 보다는 지방이 긍정적인 이유는 수도권과는 다르게 지방에서 멸실되는 주택 유형의 대부분은 단독주택으로 수급불일치가 크기 때문이다. 2014년 기준으로 수도권의 멸실주택 중 단독주택의 비중은 39.5%에 그치나, 지방권의 경우는 평균 멸실 주택 중 단독주택이 차지하는 비중은 무려 78.3% 수준이다. 아직 단독주택이 많이 남아 있으며, 본격적인 투자가 이루어지지 않은 지방의 경우 아파트에 편향된 투자에서 살짝 벗어나기를 권한다.

단독주택 투자의 핵심은 리모델링이다. 단독주택을 구입하여 그대로 활용하려는 투자자분들은 없다. 단독주택을 상가주택으로 바꾸기 위해서는 리모델링이 필수다. 단독주택 리모델링 시 가장 중요한 점은 업체 선정이다. 한마디로 요약하면 시공업자와 건축가를 구분해서 발주하는 것이 좋다. 설계와 시공, 감독과 공사의 분리이다. 단독주택 리모델링을 한다면 건축가부터 먼저 만나시고 건축가 옆에서 입주하시길 권한다.

단독주택 등 다양한 주택 유형에 대한 대안적 관심이 요구되면서 테라스하우스 또한 눈여겨보아야 할 주택유형 중 하나이다. 연립주택과 동일한 타운하우스에 비해 인간의 근원적 욕망과 일탈의 감성이 배어있기 때문이다. 베란다에서는 빨래를 걷어야 할 것 같지만, 테라스에서는 왠지 썬그라스를 끼고 카푸치노를 마셔야 할 것 같지 않는가. 인간의 근원적인 욕망, 일상이 아닌 일탈은 돈이 된다. 내수시장으로만 세계2위를 기록하고 있는 아웃도어가 바로 테라스하우스와 동일한 근원을 가지고 있다. 유일하게 외부와 통하는 테라스는 욕망의 분출구이자 녹색갈증의 해방구이다. 하지만 연립주택 유형이 아닌 아파트에서 이를 흡수하기 위한 주택사업자들의 노력이 요구된다. 필자를 비롯한 대부분의 한국인들은 아파트에서 테라스를 느끼고 싶기 때문이다

 

출처 : 디벨로퍼아카데미(부동산개발.분양.급매물.NPL)

글쓴이 : 안병관 원글보기

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